在传统的村级工业园，周虎的这个职位并不存在。“小散乱污”中的“散”，指的正是招商运营缺乏统筹协调，产业发展集约程度低。对于许多村集体来说，收取租金是从园区获益的最主要方式。有的村甚至在早期就以较低的价格与租户签订长期租约，“一房东”“二房东”又将土地与厂房进行数次转租，专业化运营也无从谈起。

　　时间回到改革开放初期。1985年，著名学者费孝通前往香港考察。当看到许多挤在多层大厦里的“蜂窝般”小型工厂时，他不禁想象，如果自己有孙悟空的本领，就把这些劳动密集型的加工厂一口气吹到内地去。后来他发现，这样的怪想在珠江三角洲早已成为现实，始作者不是孙悟空，而是香港与内地工资、地价差额所形成的经济气流。

　　顺德是“珠江模式”的典型代表，从1978年就开始通过“三来一补”等方式吸引外资，并利用外商的资本、技术提升本土产业的内生力量。不过，在“村村点火户户冒烟”的同时，费孝通所见的“蜂窝”式的工业集聚形态并没有同时引进。除了大型企业随着自身壮大而建设起独立的工业区之外，许多中小制造业企业仍然在村级工业园中发展。

　　正如农民自建住房在城市化进程中慢慢变成了商品房小区，工业领域出现商品厂房是大势所趋。商品厂房不仅意味着更高的土地利用效率，而且无论入驻其中的企业是租地还是买房，园区运营管理水平相比村级工业园都有着极大提升。

　　2005年，香港康富来集团在顺德建设的天富来国际工业城入市，成为全市第一个真正意义上的工业地产项目。康富来董事长李仲明曾在深圳投资了内地最早的多层厂房。在容桂街道容里工业区，它参考香港、新加坡等地产业发展经验，将一片容积率只有0．35的星栅厂房改造成了容积率达2．8的现代化多层厂房，并为企业经营提供多种专业服务。

　　不过，这种集中建设、专业运营的产业地产模式并未很快得到大范围推广，更多地面向非制造型企业和中小企业总部，例如各个创意产业园、科技孵化器等。多年来，村级工业园仍然是顺德经济发展的最重要载体之一。在本轮村级工业园改造攻坚战之前，村级工业园虽然只为顺德贡献了27％的产值和4．3％的税收，但是却占地13．5万亩，达已投产工业用地面积的70％。